© Remea
Ocena występującego potencjalnie zagrożenia i decyzja o wykonaniu wstępnych badań przesiewowych to warunek konieczny, by nie kupować przysłowiowego kota w worku. Jeśli się okaże, że grunt jest zanieczyszczony, kolejnym etapem będą badania wykonywane zgodnie z wymaganiami prawa. Deweloperzy są coraz bardziej świadomi tego, że małym kosztem można oszacować potencjalne zagrożenia, jakie może skrywać teren inwestycyjny.
Po co wykonuje się badania gruntu?
Podstawowe badania geotechniczne gruntu prowadzi się w celu ustalenia wodno-gruntowych warunków posadowienia obiektów budowlanych. Dzięki takim badaniom dowiadujemy się, jaki typ gruntów znajduje się na danym obszarze; jaki jest poziom wód gruntowych, czy na danym gruncie można lokalizować obiekty budowlane i jaki rodzaj fundamentowania należy zastosować, aby budynek był stabilny i bezpieczny w użytkowaniu. Mogą to być nawet najprostsze badania polegające na wykonaniu otworów badawczych. Natomiast w celu kompleksowego określenia parametrów powinniśmy wykonać np. sondowanie statyczne (CPTU) lub sondowanie dynamiczne, w zależności od lokalizacji obszaru inwestycyjnego. Jak wyjaśnia w rozmowie z redakcją Ewa Iwanicka, kierownik Działu Badań Remea, bardzo ważne jest, by w opinii geotechnicznej zawrzeć także informacje na temat tego, jaki jest stan gruntu pod względem ewentualnego zanieczyszczenia. Tutaj wchodzimy już w kolejny etap badań środowiskowych.
- Zmiana prawa budowlanego przyniosła obowiązek, który mówi, aby w dokumentacji potrzebnej dla uzyskania pozwolenia na budowę nawet takich obiektów jak domy jednorodzinne wymagane było dołączenie co najmniej opinii geotechnicznej. Wcześniej nie było to wymagane – podkreśla Ewa Iwanicka. - Skutkuje to tym, że zapotrzebowanie na badanie geotechniczne wyraźnie wzrosło - dodaje.
Mowa o nowelizacji prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 r. Wprowadziła ona m.in. podział projektu budowlanego na trzy zasadnicze części. Dla dwóch z nich ustawa wprost wymienia wymagania dotyczące geotechnicznych opracowań projektowych, tj.: projekt architektoniczno-budowlany, który będzie obejmował opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego oraz projekt techniczny obejmujący – w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (GWPOB).
Badania środowiskowe, kiedy wystarcza analiza historyczna?
- Inwestorzy często nie są świadomi, że wykonywanie badań środowiskowych terenu nie zawsze jest równoznaczne z wykonywaniem fizycznych badań w terenie. Mianowicie rozporządzenie w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi dzieli postępowanie na pięć różnych etapów – wyjaśnia Iwanicka. Rozporządzenie stanowi, że proces powinniśmy rozpocząć od wykonania analizy historycznej terenu i określić stopień prawdopodobieństwa występowania zanieczyszczeń w gruncie. Jeśli takiego prawdopodobieństwa nie ma, to nie musimy przechodzić do czwartego etapu określonego w rozporządzeniu, czyli wykonywania fizycznych badań środowiskowych w terenie.
Deweloperzy chcą być dobrze poinformowani
- W Remea wyraźnie zauważamy wzrost zainteresowania badaniami geotechnicznymi, ale też badaniami środowiskowymi. Inwestorzy coraz częściej decydują się na wykonanie badań przesiewowych gruntu, które są wykonywane na miejscu w terenie. Jeśli takie badanie nie wykaże niczego podejrzanego, wtedy nie będzie konieczności wysyłania próbek do badania w akredytowanym laboratorium – wyjaśnia Ewa Iwanicka. Należy także pamiętać o tym, że laboratoria posiadają akredytacje w konkretnym zakresie, więc wybór laboratorium nie może być przypadkowy.
Deweloperzy przymierzający się do zakupu nieruchomości lub/i przystępujący do przetargu coraz częściej decydują się właśnie na zlecenie wykonania wstępnych badań, nawet w tych lokalizacjach, gdzie prawdopodobieństwo wystąpienia zanieczyszczenia gruntu jest małe. Inwestorzy chcą również uzyskać wiedzę na temat ewentualnych kosztów oczyszczania terenu
Ekspertka dodaje także, że nie należy lekceważyć znaczenia analizy historycznej terenu. Analiza historyczna jest wykonywana na podstawie wszelkich dostępnych danych i dokumentów, pochodzących z różnych źródeł, głównie archiwów, rejestrów, map historycznych. Pierwszym krokiem powinno być jednak sprawdzenie, czy dany teren nie widnieje w rejestrze historycznych zanieczyszczeń, który jest prowadzony przez Generalną Dyrekcję Ochrony Środowiska.
- Jeśli okaże się, że zanieczyszczenia gruntu występują, rekomenduję, by nie wykonywać jedynie minimum koniecznych badań określonych w rozporządzeniu, ale pójść o krok dalej i uzyskać wiedzę na temat konkretnego zasięgu występowania zanieczyszczenia. To etap badań szczegółowych, gdzie wykonuje się już odpowiednią siatkę badań, na podstawie których będziemy w stanie określić kubaturę występowania zanieczyszczenia na powierzchni i z określeniem konkretnej głębokości. Nie warto na tym oszczędzać – dodaje Ewa Iwanicka.
Warto pamiętać, że koszt takich badań stanowi zaledwie promil kosztów inwestycji budowlanej, a zaniedbania na tym etapie, mogą słono kosztować w przyszłości.
Czytaj: Strach przed powstającymi odpadami poremediacyjnymi
Artykuł powstał we współpracy z firmą Remea.
