Podstawą organizowania przestrzeni miejskiej są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), oparte na zapisach „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta”.
Na terenach, na których nie obowiązują plany miejscowe, wydawane są decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT), które w przeciwieństwie do planów, nie muszą być zgodne ze „Studium”. To poważny mankament tych decyzji, dlatego tak ważne jest jak najszybsze uchwalanie planów miejscowych. Są one najlepszym narzędziem do kompleksowego kontrolowania zabudowy. Proces tworzenia planów miejscowych jest jednak żmudny i czasochłonny. W każdym przypadku konieczne są publiczne wyłożenia i zorganizowanie dyskusji dla zainteresowanych mieszkańców.
MPZP pokrywają tylko połowę powierzchni miasta
W Warszawie miejscowe plany zagospodarowania pokrywają ok. 37 proc., we Wrocławiu ok. 57 proc. powierzchni tych miast. W Krakowie jest stosunkowo najwięcej terenów objętych planami w porównaniu do innych polskich metropolii, obecnie miejscowe plany zagospodarowania obowiązują na ok. 55 proc. powierzchni miasta.
Decyzje WZiZT są wydawane na podstawie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz dwóch rozporządzeń wykonawczych, określających sposób ustalania wymagań oraz stosowanych w nich oznaczeń i nazewnictwa. Są to „decyzje związane”, co oznacza, że organ je wydający nie ma swobody rozstrzygania. Od 2003 r. decyzje, zgodnie z polskim prawem, są wydawane na czas nieograniczony (wcześniej termin ważności trwał 2 lata) i nie stanowią samodzielnie podstawy do realizacji jakiejkolwiek inwestycji, dla której wymagane jest pozwolenie na budowę. Wciąż więc mogą być wykorzystywane decyzje wydane nawet kilka lub kilkanaście lat temu. Koronnym tego przykładem jest osiedle Avia w Czyżynach, dla którego decyzja WZ wydana została 8 lat temu.
Nawet 209 dni trwa wydanie pozwolenia na budowę
Prezydent miasta ma obowiązek postępować zgodnie z ustawą, jeżeli inwestycja, której dotyczy wniosek, spełnia wszystkie warunki art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie może wtedy odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydawane decyzje nie są uznaniowe, co potwierdza raport „Doing Business in Poland” z 2015 roku, w którym zestawiono czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę. W Krakowie jest to średnio 209 dni, w Warszawie o 3 dni dłużej, a w pozostałych krócej – na przykład w Opolu 137, Łodzi 164, Wrocławiu 175, a Gdańsku 182 dni. Oznacza to, że urzędnicy nie wydają pozwoleń na budowę od ręki, ale uważnie analizują wszystkie kwestie dotyczące zabudowy.
Każdemu, kto nie zgadza się z wydaną decyzją, przysługuje proces odwoławczy do wojewody, SKO czy sądów. Zdarzało się wielokrotnie, że organa odwoławcze uchylały decyzje Miasta, tym samym przyczyniając się do powstania inwestycji, na które urzędnicy miejscy nie wydali zgody.
Pozwolenie na budowę a „wuzetka”
Kolejną sprawą jest rozróżnienie, czym jest pozwolenie na budowę, a czym decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Często te dwa pojęcia są błędnie stosowane wymiennie. Aby pozwolenie zostało wydane, inwestycja musi być zgodna z warunkami technicznymi i wcześniej wydanymi warunkami zabudowy. Urząd nie ma wpływu na to, jak wygląda obiekt, jaką ma architekturę. Istotną różnicą między pozwoleniem na budowę a decyzją o warunkach zabudowy jest fakt, że w przypadku „wuzetki” wnioskodawca nie musi mieć prawa do terenu, dla którego chce uzyskać decyzję. Prawo takie jest wymagane dopiero przy pozwoleniu na budowę. Prawo dopuszcza też wielokrotne występowanie o kolejne decyzje WZ na ten sam teren dla wielu różnych inwestycji. Jeden lub kilku inwestorów może też składać wiele wniosków na tereny do siebie przyległe, zupełnie niezależnie od siebie. To powoduje, że możliwe jest powstawanie nieskoordynowanej ze sobą zabudowy na większych obszarach.
Prawo wymaga zmian
Miasta starają się przeciwdziałać chaotycznej zabudowie, powołując się choćby na względy społeczne i opinie mieszkańców, ale niestety dla sądów nie są to argumenty rozstrzygające. Wieloletnia praktyka stosowania Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dowodzi, że przepisy w obecnej formie nie są wystarczające. Decyzje WZiZT muszą mieć określony termin ważności, nie mogą być wydawane dla dużych zespołów zabudowy, dla których powinien być uchwalany plan, a przede wszystkim muszą być zgodne z ustaleniami Studium. Tylko wprowadzenie co najmniej tych trzech zasad ograniczy chaos przestrzenny.
Źródło: Urząd Miasta Krakowa
Więcej treści dotyczących samorządów w zakładce Teraz Samorząd.
