Deweloperzy lekarzami miast?

© apfelweile

Skala zanieczyszczeń terenów przeznaczonych pod zabudowę nie jest gruntownie zbadana. Jak ocenia dr Mariusz Czop z AGH w Krakowie, członek stowarzyszenia Instytut Remediacji Terenów Zanieczyszczonych, głównym problemem jest brak wiarygodnego wykazu terenów zanieczyszczonych - zarówno w skali ogólnopolskiej, jak i w ujęciu lokalnym. W świetle szacunkowych danych Instytutu Ochrony Środowiska i Instytutu Ekologii Terenów Uprzemysłowionych powierzchnia terenów objętych degradacją środowiskową w Polsce wynosi ponad 800 tys. ha, a powierzchnia obszarów zagrożonych przemysłową degradacją wynosi prawie 3,95 mln ha.

Władze miast, gdzie presja na zabudowę terenów poprzemysłowych jest największa, często nie mają jednak wiedzy o skali zanieczyszczenia tych obszarów, nie posiadają wykazu takich obszarów, a w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego - nie określają wymagań dotyczących konieczności przeprowadzenia badań zanieczyszczeń i ewentualnej remediacji. - Inwestor nabywający taki teren często nie zna dokładnie jego historii i nie ma wiedzy, że może on być zanieczyszczony i wymagać remediacji. Inną kwestią jest ogólna niska świadomość deweloperów w tym zakresie, gdzie często negują oni potrzebę wykonywania badań i remediacji, pomimo ewidentnych dowodów na zanieczyszczenie terenu - twierdzi dr Czop. Od zaniechania badań gruntu nie odwodzi prawo, które co prawda określa szczegółową metodykę, ale nie ustanawia obowiązku ich przeprowadzenia. - Nie badając terenu, deweloper minimalizuje ryzyko, że po wykryciu zanieczyszczeń będzie zmuszony do wykonania kosztownej remediacji - dodaje dr Mariusz Czop.

Czy chodzi tylko o pieniądze?

Przed każdą budową wykonywane są badania geotechniczne. Nie zawsze jednak są prowadzone badania środowiska wodno-gruntowego w miejscu przyszłej inwestycji. Ich koszt zależy m.in. od powierzchni terenu, głębokości występowania zwierciadła wód gruntowych, rodzaju działalności, jaka była prowadzona na danym terenie, czy grupy gruntów, jaką reprezentuje działka. Przykładowo, przebadanie działki o powierzchni 1 ha, przeznaczonej pod zabudowę, o dawnym wykorzystaniu pod instalacje w przemyśle chemicznym, wymaga pobrania 10 próbek wód gruntowych oraz 40 próbek gruntu. Przy odwiertach głębokości 5 m, przewidywany koszt takich badań sięgnie niemal 30 tys. złotych⁽¹⁾. Koszty remediacji również zależą od wielu czynników, zwłaszcza od wyboru konkretnej metody, mogą sięgać kilkunastu milionów złotych. Badanie zatem nie powinno stanowić wyzwania dla dewelopera, choć już remediacja może wydawać się nieopłacalna. - Uważam, że nie należy twierdzić, że prowadzenie remediacji jest nieopłacalne. Jeżeli istnieją przesłanki, że dany teren jest zanieczyszczony, to remediację należy przeprowadzić bez względu na koszty. Przecież chodzi o środowisko, które jest nieodłącznym elementem naszego życia, zatem musimy o nie bezwzględnie dbać – podkreśla Ewa Kruszyńska z Menard Polska. Zresztą, jeśli chodzi o poniesione wydatki, wystarczy, że deweloper wliczy je w cenę sprzedawanej później nieruchomości. Jednak sprawa nie sprowadza się wyłącznie do pieniędzy.

Deweloperzy jednak badają?

Jak pisaliśmy, za oczyszczenie terenu odpowiada władający gruntem. Przez ile czasu są takowym deweloperzy? - W tej chwili średni czas pomiędzy zakupem, a rozpoczęciem inwestycji to ok. 3 lata. Do tego dodajmy okres budowy, czyli dodatkowe 2 lata. Czas, w którym deweloper włada gruntem to średnio pięć lat dla budynków mieszkalnych (do momentu przeniesienia własności). Jeśli chodzi o budynki biurowe, to około 6 lat – informuje nas Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, skupiającego ponad 170 podmiotów.

Mimo, że te 5-6 lat to stosunkowo krótki czas, same badania gruntu - zdaniem Płochockiego - przeprowadzane są bardzo często. Część firm ma je wpisane w tzw. kulturę korporacyjną. - Do realizacji każdej z inwestycji podchodzimy odpowiedzialnie. Dotyczy to także lokalizacji działek i jakości gruntów. Spełniając normy środowiskowe i zwracając szczególną uwagę na komfort przyszłych mieszkańców naszych osiedli, za każdym razem przeprowadzamy kompleksowe badania gleby wraz ze specjalistycznymi odwiertami – potwierdza Artur Łeszczyński, koordytor ds. zrównoważonego rozwoju i innowacji w Skanska.

Przysługa dla miasta

Jeśli chodzi o tereny zanieczyszczone lub potencjalnie skażone, wpisane do oficjalnych rejestrów (więcej tutaj), deweloperzy podchodzą do nich z dużą ostrożnością. Częściej decydują się w takich miejscach na zabudowę handlową lub przemysłową. Nie raz jednak i tu podejmują się oczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego.

- Często działamy jak doktorzy miast – podkreśla Płochocki, przywołując przykład inwestycji przy ul. Obozowej na warszawskiej Woli. Jest to dzielnica poprzemysłowa, stąd firma BPI wykonał badania gruntu przed przystąpieniem do inwestycji. Mimo to, okazało się, że zakupiono „kota w worku”. Przeznaczony do rozbiórki przedwojenny budynek skrywał pod płytą fundamentową chemikalia, które uwolniły się dopiero w czasie prac. Inwestycję wstrzymano. Deweloper zlecił remediację gruntu, komunikując działania sąsiadującym z nieruchomością mieszkańcom. Firma wyświadczyła w ten sposób przysługę miastu, które stanęłoby wreszcie wobec konieczności oczyszczenia terenu.Zdarzenie opisywano jako precedens, który wyznaczy standardy w zakresie inwestycji mieszkaniowych na terenach poprzemysłowych.

Milczenie złotem?

Niektórzy deweloperzy mówią zatem otwarcie o przeprowadzanej remediacji. - Wykonujemy odpowiednie prace oczyszczające. Remediacje terenu prowadzimy we współpracy z doświadczonymi firmami, rekultywującymi grunty pod inwestycje w stolicy, a odpady poddajemy odpowiedniej utylizacji. Dzięki temu mamy pewność, że tereny, na których budujemy nasze osiedla, mają neutralny wpływ na zdrowie ludzi i planowaną tam roślinność – zaznacza Artur Łeszczyński z firmy Skanska. Sprawa jednak nie jest czarno-biała. Kilkanaście zapytanych przez autorkę firm deweloperskich nie odniosło się do tematu remediacji (jedna przyznała, że nie prowadzi takich prac). Firmy remediacyjne, podkreślają z kolei, że trudno im chwalić się przykładami przeprowadzonych działań na terenach przeznaczonych pod zabudowę. Deweloperzy często nie chcą wspominać o tym, że grunty, na których powstał budynek, były zanieczyszczone.

- Rzeczywiście, jest to wyzwanie, z którym nadal się dzisiaj mierzymy. Społeczeństwo negatywnie reaguje na informacje o odkażaniu gruntu, dlatego deweloperzy się tym nie chwalą – przyznaje Konrad Płochocki i sugeruje, dlaczego tak się dzieje. - Po pierwsze z powodu sąsiadów, co jest dość niezrozumiałe - wydaje się, że powinni wręcz dziękować za oczyszczenie pobliskich terenów, na których spędzają czas ich dzieci. Z drugiej strony jest też strach dewelopera o potencjalnych nabywców, mimo że fakt odkażenia gruntu powinien działać na plus, jak etykieta jakości w hotelu „ten ręcznik wypraliśmy właśnie dla ciebie”. Nikt nie udaje, że ręcznik nigdy się nie zabrudził – dodaje.

Przedszkole ma powstać na terenie "Zachemu"

Ubiegłoroczne wyniki badań wskazują, że 38 proc. ankietowanych uznaje badania gruntu za dowód profesjonalizmu dewelopera. Równocześnie 50 proc. osób, wśród nieprzykładających wagi do takich badań, przyznaje, że po prostu nie wiedziało o ich istnieniu. Tak czy inaczej, póki co deweloperzy nie musza się obawiać o zbyt, bo jak mówi Płochocki, mieszkańcy głosują portfelem. Przykładowo, nieruchomości na warszawskim Żoliborzu przemysłowym cieszą się ogromną popularnością, również na rynku wtórnym. Być może jednak jest to kwestią braku świadomości. - W skali całego kraju, według bardzo ostrożnych szacunków, problem inwestycji prowadzonych na zanieczyszczonych terenach poprzemysłowych mógłby dotyczyć około 150-200 inwestycji rocznie. A planowane są tak kuriozalne inwestycje, jak np. przedszkole na terenach dawnych Zakładów Chemicznych „Zachem” w Bydgoszczy, bez wcześniejszych jakichkolwiek badań skali i zasięgu zanieczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego - alarmuje dr Czop. Wyjąwszy kuriozum, przy tak dużej skali inwestycji, rzeczeni doktorzy miast mają zatem szerokie pole do działania.

Marta Wierzbowska-Kujda
Redaktor naczelna, sozolog

Więcej treści dotyczących samorządów w zakładce Teraz Samorząd.