Kamil CiepielaKierownik Działu Remediacji w Menard Polska
Teraz Środowisko: W jaki sposób osoba decydująca się na zakup nieruchomości lub gruntu może dowiedzieć się, czy dany teren nie jest chemicznie zanieczyszczony?
Kamil Ciepiela: Punktem wyjścia do poszukiwania informacji na temat zanieczyszczonych obszarów może być rejestr historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi prowadzony przez GDOŚ, a udostępniany przez RDOŚ. Ustalanie, czy interesująca nas działka jest potencjalnie zanieczyszczona, nie powinno jednak zakończyć się na tym etapie. Baza jest stosunkowo nowa, bo obowiązek jej powstania zaistniał dopiero kilka lat temu, dlatego zawarte w niej informacje nie są kompletne i w pełni aktualne. W tej chwili brak jest rejestru, który jednoznacznie wskazuje takie tereny, stąd tak ważną kwestią jest wykonywanie badań dotyczących konkretnie interesującego nas terenu.
TŚ: Czy obowiązek wykonania takich badań nie spoczywa na sprzedawcy lub deweloperze?
KC: Samo badanie gruntów jako takie nie jest obowiązkowe. Wynika to z bardzo niejednoznacznych przepisów i możliwości wielorakiej ich interpretacji.
Natomiast już oczyszczanie gruntu, o którym wiemy, że jest zanieczyszczony, jest obligatoryjne i spoczywa na władającym powierzchnią terenu. Jest to szczególnie istotna informacja dla osób kupujących działkę pod budowę. Bez uprzedniego sprawdzenia terenu pod względem występowania zanieczyszczeń chemicznych istnieje ryzyko zakupu tzw. kota w worku. Po podpisaniu umowy, w przypadku ujawnienia w gruncie jakichkolwiek szkodliwych substancji obowiązek ich usunięcia, a więc także związane z tym koszty, przechodzą na nowego właściciela.
TŚ: Jak zabezpieczyć się przed takim ryzykiem?
KC: Po pierwsze - odpowiednimi zapisami w umowie kupna-sprzedaży. Po drugie, zaleca się wykonanie stosownych badań przed transakcją zakupu działki. Można też wymóc takie badanie na sprzedającym.
Nabywcy nieruchomości powinni przede wszystkim pytać deweloperów, sprzedawców czy pośredników nieruchomości o to, czy przed uruchomieniem inwestycji były przeprowadzone badania powierzchni ziemi pod kątem obecności związków chemicznych w stężeniach powodujących ryzyko na danym terenie. A jeśli wystąpiły, to czy została przeprowadzona remediacja, czyli oczyszczanie gruntu.
TŚ: Czy jednak zawsze mamy gwarancję, że otrzymamy odpowiedź zgodną z prawdą? Jak to jest uregulowane prawnie?
KC: W takiej sytuacji nie powinniśmy nikomu wierzyć na słowo. Jeśli deweloper mówi, że przeprowadził badania, żądajmy ich okazania, najlepiej pocztą elektroniczną lub przesyłką z pisemnym potwierdzeniem odbioru. Jeśli wyniki badań wykazały obecność na działce zanieczyszczeń, żądajmy okazania projektu planu remediacji, decyzji ustalającej ten plan oraz raportu końcowego potwierdzającego właściwe wykonanie oczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego. Jeśli z jakichś powodów deweloper lub sprzedawca nie chce tych danych udostępnić, może to oznaczać, że ma coś do ukrycia. Jeśli nie będzie chciał lub potrafił wytłumaczyć niejasnych kwestii, zawsze można zasięgnąć rady rodziny lub znajomych. Być może ktoś z nich miał do czynienia z podobnymi dokumentami lub niedawno nabywał nieruchomość i przeszedł już tę ścieżkę. Innym sposobem jest wystąpienie do RDOŚ z prośbą o opinię odnośnie otrzymanych dokumentów. Jeśli i ta droga zawiedzie – można zgłosić się do firm zawodowo zajmujących się remediacją z prośbą o analizę. Taka usługa nie powinna być droga.
Niestety nigdy nie mamy gwarancji, że deweloper przekazuje nam kompletne i prawdziwe dane odnośnie badań i remediacji wykonanych na terenie interesującej nas nieruchomości. Ostatecznie zawsze można też zwrócić się o pomoc do prawnika.
TŚ: Jaki jest koszt badania próbki ziemi i gdzie można je wykonać?
KC: Upoważnione do przeprowadzenia badań gruntu są akredytowane laboratoria bądź certyfikowane jednostki badawcze. Nie za każdym razem wymaga to dużego nakładu finansowego, wykonania wielu metrów wierceń oraz mnóstwa kosztownych analiz. Bardzo często badanie ograniczy się do trzyetapowych prac kameralnych prowadzonych „zza biurka” (polegają na sprawdzeniu, co znajdowało się na przedmiotowym terenie w przeszłości lub co znajduje się tam do chwili obecnej). Dopiero dokładna analiza dostępnych danych archiwalnych i aktualnych źródeł informacji oraz dokonana na tej podstawie ocena zagrożenia zanieczyszczeniem gruntu na danym terenie prowadzi do ogólnych i, ewentualnie, szczegółowych badań stanu środowiska gruntowo-wodnego, składających się z wierceń i analiz laboratoryjnych próbek gruntu i wody podziemnej.
Koszt pojedynczej analizy niezbędnej do oceny stanu środowiska może wynieść od kilkudziesięciu do kilkuset złotych, w zależności od wybranego zakresu badawczego. Warto pamiętać, że wykonanie takich badań to potencjalne oszczędności w zakresie samej remediacji.
TŚ: O ile takie badania mogą zwiększyć koszty inwestycji?
KC: Same badania nie wpłyną znacząco na koszt inwestycji, zwłaszcza dużych obiektów wielorodzinnych. Kwotę przeprowadzenia badań na działce pod dom jednorodzinny szacuje się na kilka do kilkunastu tysięcy złotych, natomiast dla inwestycji wielorodzinnej od kilkunastu do kilkudziesięciu, rzadziej kilkuset tysięcy złotych. Jest to zależne w dużej mierze od posiadanej wiedzy na temat przeszłości danego terenu i tym samym spodziewanych tam zanieczyszczeń. Bardzo ważny jest w tym przypadku wspomniany już etap prac kameralnych, ponieważ może on pomóc w znacznym stopniu zredukować koszty badań. Po prostu na niektórych terenach, jeśli pewne zanieczyszczenia nigdy nie występowały, nie ma potrzeby badania środowiska.
TŚ: Co powinno nas zaalarmować, gdy przystępujemy do zakupu działki lub realizacji inwestycji?
KC: Pierwszą rzeczą, którą powinniśmy zrobić, jest wykonanie tzw. wizji lokalnej w terenie. Następnie przychodzi pora na prace kameralne. W trakcie poszukiwań gruntu lub nieruchomości naszą czujność powinno wzbudzić np. występowanie w pobliżu obiektów będących potencjalnym źródłem zanieczyszczeń. Mogą to być zakłady przemysłowe, wysypiska odpadów, stacje i magazyny paliw, rurociągi przemysłowe, infrastruktura drogowa lub kolejowa, ale też uprawy, gdzie mogą być stosowane nawozy sztuczne i środki ochrony roślin. W przeważającej większości mamy jednak do czynienia z historycznymi zanieczyszczeniami powierzchni ziemi. Z tego względu sprawdzenia wymagają tereny poprzemysłowe w miastach, które cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów ze względu na często atrakcyjną lokalizację w centrach dużych miast.
TŚ: Gdzie znajduje się najwięcej zanieczyszczonych gruntów? Jaki to procent kraju?
KC: Szacuje się, że ogólna powierzchnia terenów zanieczyszczonych w Polsce może wynosić nawet 5 proc. powierzchni kraju, tj. ponad 15 tys. km kw. Nieoficjalnie mówi się też, że skala ta może być jeszcze większa i problem może dotyczyć nawet 10 proc. powierzchni Polski. Na tę chwilę nie ma pełnej i aktualnej bazy danych na temat terenów zanieczyszczonych. Tym samym trudno jest określić liczbę budynków mieszkalnych w kraju znajdujących się na gruntach potencjalnie „niebezpiecznych”.
Najbardziej zagrożone są te regiony Polski, gdzie prowadzona była intensywna działalność przemysłowa, jak np. Śląsk. Problem dotyczy też okolicy zakładów przemysłowych, czego przykładem może być głośna w ostatnim czasie sprawa Bydgoszczy i zanieczyszczeń środowiska gruntowo-wodnego pochodzących z byłego zakładu Zachem lub zakładów chemicznych w Jaworznie. Takich obszarów w Polsce jest dużo więcej, a wiele z nich nie zostało jeszcze ujawnionych lub nie jest dostatecznie przebadanych, aby prawidłowo ocenić prawdziwą skalę zanieczyszczeń.
TŚ: A ile toczących się obecnie inwestycji deweloperskich w Polsce może być obciążonych tego typu zanieczyszczeniami?
KC: Z kilku przyczyn nie jesteśmy w stanie jednoznacznie stwierdzić, ani nawet oszacować ilości takich inwestycji. Po pierwsze, nie istnieją dokładne dane informujące o tym, ile jest w Polsce obszarów zanieczyszczonych i gdzie się one znajdują. Po drugie, ciągły opór lub strach przed badaniem stanu środowiska albo niewiedza o wynikających z tego potencjalnych korzyściach sprawia, że część inwestorów nawet nie zdaje sobie sprawy, że buduje na zanieczyszczonych terenach. Dotyczy to zwłaszcza gruntów zanieczyszczonych metalami ciężkimi, których nie charakteryzuje np. silny zapach czy zmiana koloru gruntu. Po trzecie, cześć inwestorów, pomimo posiadania informacji o występowaniu zanieczyszczeń na ich terenie, nie informuje o tym stosownych instytucji (RDOŚ). Próbuje się przeprowadzić roboty ziemne jak najszybciej i bez kontroli, aby sprawa przypadkiem nie wyszła na jaw. Jest to oczywiście postępowanie nielegalne, ale niektórzy inwestorzy podejmują takie ryzyko.
TŚ: Czym najczęściej bywają zanieczyszczone grunty w Polsce? Które z tych zanieczyszczeń są najtrudniejsze w usunięciu?
KC: Badania Europejskiej Agencji Ochrony Środowiska zidentyfikowały grupy zanieczyszczeń, które najczęściej występują w gruntach. Zdecydowaną przewagę mają metale ciężkie, które stanowią ok. 35 proc. przypadków. 20 proc. to oleje mineralne, co jest związane z emisją wszelkiego rodzaju substancji ropopochodnych, jak benzyny i oleje napędowe. 10 proc. stanowią chlorowane rozpuszczalniki, fenole, węglowodory aromatyczne oraz wielopierścieniowe węglowodory aromatyczne. Te związki organiczne stanowią około 2/3 całkowitego udziału zanieczyszczeń.
Zakres dostępnych metod remediacji dla poszczególnych rodzajów substancji zanieczyszczającej można sprawdzić na stronie kampanii „Gruntownie badamy zanim zamieszkamy”. Po poradę najlepiej jednak zgłosić się do profesjonalnej firmy zajmującej się badaniami i remediacjami.
Rozmawiała Ewa SzekalskaDziennikarz
Więcej treści dotyczących samorządów w zakładce Teraz Samorząd.
